On se souvient qu'un nouvel indice de révision des loyers commerciaux a été officialisé par la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008.

Rappel : à l'origine, ce nouvel indice est né d'un accord conclu en décembre 2007 entre diverses organisations de propriétaires bailleurs et de locataires commerçants, qui souhaitaient offrir à leurs adhérents une alternative à l'indice du coût de la construction, objet de fortes augmentations au cours de ces dernières années. La loi a donc consacré officiellement son existence.

Modalités de calcul de l'ILC

L'indice des loyers commerciaux est constitué par la somme pondérée d'indices représentatifs de l'évolution des prix à la consommation (à hauteur de 50 %), de celle des prix de la construction neuve (25 %) et de celle du chiffre d'affaires du commerce de détail (25 %). Ainsi, il est censé varier de façon moins importante que l'ICC.

Précision : pour le calcul de l'ILC, sont pris en compte la moyenne sur 12 mois consécutifs de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers concernant l'ensemble des ménages, publié par l'Insee, la moyenne sur 4 trimestres consécutifs de l'indice du coût de la construction, publié par l'Insee, et la moyenne sur 12 mois consécutifs de l'indice du chiffre d'affaires dans le commerce de détail, en valeur, corrigé des variations saisonnières et des jours ouvrables, publié par l'Insee.

Valeurs de l'ILC

Calculé et publié chaque trimestre par l'Insee, l'ILC s'établit à 101,20 au 2^e trimestre 2008 (par rapport à une référence 100 au 1^er trimestre 2008), soit une augmentation de 3,85 % sur 1 an. Pour ce même 2^e trimestre 2008, l'indice du coût de la construction a, quant à lui, augmenté de 8,85 % !

Observations : curieusement, l'Insee a publié les valeurs de l'ILC seulement à partir du 2^e trimestre 2007. Dès lors, pour les baux en cours conclus avant la parution de l'indice du 2^e trimestre 2007, comment les parties pourront-elles calculer le montant de leur loyer lorsqu'elles auront choisi d'appliquer l'ILC ? Ainsi, par exemple, pour un bail commercial conclu en septembre 2007. Le dernier indice du coût de la construction connu à cette époque était celui du 1^er trimestre 2007. En janvier 2009, les parties choisissent d'appliquer l'ILC plutôt que l'ICC. Lors de la révision triennale intervenant en septembre 2010, il faudra comparer l'ILC du 1^er trimestre 2010 avec l'ILC du 1^er trimestre 2007. Or ce dernier n'est pas connu ! S'agit-il d'une omission de l'Insee qui devrait être réparée prochainement ? La question reste en suspens...

Activités concernées par l'ILC

L'indice des loyers commerciaux a un champ d'application plus restreint que celui de l'ICC.Il s'applique aux baux de locaux affectés aux activités commerciales, y compris à celles exercées par les artisans, à condition que le locataire soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
Mais il ne s'applique pas :
- aux activités industrielles exercées par les entreprises de manufacture (fabriques, usines, ateliers...) et les entreprises de commission, de transport par terre ou par eau ;
- aux activités exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux, même si leur titulaire bénéficie d'un bail commercial ;
- aux activités exercées dans des plates-formes logistiques (entrepôts...).

Application pratique de l'ILC

L'utilisation de l'ILC n'est pas obligatoire, propriétaires bailleurs et locataires commerçants pouvant valablement continuer à faire application de l'indice du coût de la construction pour le plafonnement tant des révisions du loyer en cours de bail, annuelles ou triennales, que de celles opérées lors de son renouvellement.
Les parties au bail commercial qui font le choix de se référer à ce nouvel indice doivent donc le préciser dans une clause lors de la conclusion du contrat ou, s'agissant des baux en cours, modifier le contrat par avenant. Car sinon, l'évolution du montant du loyer dépendra ou continuera de dépendre de la variation de l'ICC.

Commentaire : il y a tout lieu de penser que, dans la pratique, ce nouvel indice sera peu utilisé. Car les propriétaires bailleurs, généralement en position de force au moment de la négociation du contrat de bail, s'évertueront à imposer une indexation du loyer sur le traditionnel indice du coût de la construction, qui leur est évidemment plus favorable.

Article du 12/01/2009 - © Copyright SID Presse - 2009