?Le propriétaire d'un local commercial est en droit de refuser le renouvellement du bail commercial venu à expiration. Mais dans ce cas, il doit verser au locataire une somme destinée à réparer le préjudice que le défaut de renouvellement du contrat lui cause. On parle d'indemnité d'éviction.
Cette indemnité n'est toutefois pas systématiquement due. Ainsi, le bailleur en est dispensé lorsqu'il justifie son refus de renouvellement par un motif grave et légitime. De même, il n'est tenu de la verser que pour les seules activités initialement prévues dans le bail ou qu'il a ensuite autorisées. Une autorisation qui a pu être tacite, mais seulement lorsque le comportement ou les actes du bailleur ont traduit sa volonté de manière non équivoque. Une autorisation qui ne saurait donc découler de son silence.

Illustration : l'exploitant d'un débit de boissons avait étendu son activité à la crêperie. Appelés à connaître du litige né du non-renouvellement du bail, les juges ont considéré que l'indemnité d'éviction devait être calculée sur la base de la seule activité de débit de boissons et n'avait pas à prendre compte l'activité de crêperie, même si le bailleur n'avait pas manifesté d'opposition à l'exercice de cette dernière.

Lorsqu'un contrat de bail commercial lie le propriétaire à plusieurs locataires – on parle de copreneurs –, la volonté de l'un des copreneurs de résilier le bail n'a pas pour effet de mettre fin au bail à l'égard des autres, sauf si une clause du contrat le stipule expressément.

Illustration : un bail commercial avait été conclu pour une durée de 9 ans au profit d'une société et de deux personnes physiques. À la suite de la liquidation judiciaire de la société, le mandataire-liquidateur avait résilié le bail.
Ultérieurement, le bailleur avait assigné les deux autres locataires en paiement d'un arriéré de loyers pour la période postérieure à la résiliation du bail. Ayant estimé que la résiliation effectuée par la société via son liquidateur avait mis fin au bail à l'égard de tous les locataires, les juges n'avaient pas donné gain de cause au propriétaire. Selon eux, il était manifeste que, dans la volonté des parties au contrat, l'engagement de l'ensemble des copreneurs était lié à celui de la société, qui seule exploitait l'activité prévue dans le bail.
Un raisonnement que la Cour de cassation a censuré.

Article du 30/10/2006 - © Copyright SID Presse - 2006